【広島市南区】相続不動産の売却をお考えの方へ！売却・買取の手続きや費用をご紹介

相続の流れ

大切なご家族を亡くしたら、葬儀の準備と並行して相続の手続きも始めなくてはいけません。

こちらでは、不動産を相続するまでの流れを時系列で簡単にご紹介いたします。

1．死亡届を提出する（7日以内）
家族が亡くなったら、7日以内に役場に死亡届を提出することが義務付けられています。死亡届の提出を怠ると罰則の対象となるので、ご注意ください。

2．遺言書があるか確認する（1カ月前後）
相続手続きが終わってから遺言書が見つかると手続きをし直さなくてはいけないので、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

公正証書遺言であれば公証役場の「遺言検索システム」で検索が可能ですが、そうでない場合は遺品を整理して探すしか方法はありません。

3．法定相続人を確定する
被相続人が家族に内緒で養子縁組をしている可能性もあります。養子縁組をしていると法定相続割合が変わるので、念のため確認が必要です。確認方法は被相続人の「出生から死亡まで」の戸籍謄本を取得し、確認します。相続人がわかったら全員の戸籍謄本を集め、法定相続人を確定するのです。

4．遺産分割協議書を作成する
遺言書がない場合は、遺産分割協議を行います。遺言書があった場合でも、相続人全員の同意があれば、遺産分割協議を行うことも可能です。遺産分割協議書の作成は法的に義務付けられているものではないですが、名義変更や相続登記の際に必要となるので、作成しておいたほうがよいでしょう。

5．相続不動産の相続登記手続きを行う
不動産の名義変更のことで、相続登記の手続きは広島市南区を管轄している法務局で行います。手続きに必要となる書類については、次項でご紹介いたします。

6．相続税の申告（10カ月以内）
相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から数えて10カ月以内に行わなくてはいけません。相続税の申告には、相続人全員の「戸籍謄本」「住民票」「印鑑証明」など、様々な書類が必要になるため、余裕を持って準備をしておきましょう。

相続物件の相場の調べ方

不動産売却を成功させるには、不動産の相場を知り適正な価格で売り出すことが重要です。相続物件の相場を調べる方法はいくつかありますが、こちらでは相続物件の相場を調べる方法を4つご紹介いたします。

公示地価を確認する

公示地価とは、1月1日時点の全国標準値の土地価格のことです。毎年3月に国土交通省が発表します。

公示地価は、固定資産税や相続税の評価、土地取引の目安など様々なものに活用されていて、不動産取引でも適正な価格と考えられています。

評価証明書で確認する

相続物件の評価証明書とは、「土地評価証明書」「家屋評価証明書」「固定資産評価証明書」などのことです。

固定資産評価証明書には、国定資産評価基準にもとづき各市町村が決定した評価額が記載されており、その価格は公示地価の7割程度です。

路線価を確認する

路線価とは、1月1日時点の主要な道路に面した1平方メートルあたりの土地価格のことです。相続税や贈与税などの計算に用いられます。国税庁から毎年7〜8月に発表され、路線価は公示地価の8割程度です。

路線価を使って土地の相場を知る場合は、価格を知りたい土地が面している道路に記載されている金額に面積をかけて土地価格を算出します。

インターネットで実勢価格を調べる

実勢価格とは、実際の取引が成立した価格のことです。実勢価格は、土地総合情報システムを利用して簡単に調べることができます。

必要となる書類

相続不動産の相続登記手続きの際に、様々な書類が必要です。相続方法には3つありますが必要書類はほとんど同じで、遺言に従って相続するときのみ遺言が必要になります。まずは、相続方法の違いについて確認していきましょう。

法定相続割合どおりに相続する

相続できる財産の割合は、相続人と被相続人との血縁関係によって法律で定められています。この割合に沿って相続する方法です。相続遺産の全体像がわかりやすい場合は、法定相続割合どおり相続するケースが多く見られます。

遺言に従って相続する

被相続人が生前作成した遺言に従って財産を分配する方法です。しかし、遺言書に書かれた遺産分割が明らかに不公平な場合は、法律で法定相続人に保障されている「遺留分」を請求することができます。

遺産分割協議によって相続する

遺産分割協議で財産の分配の仕方を決定します。遺言書があっても相続人全員の同意が得られれば、遺産分割協議を行い相続内容を決めることも可能です。相続税の申告期限が10カ月以内なので、早めに遺産分割協議書を作成しておく必要があります。

法定相続と遺産分割協議で必要な書類

• ・登記申請書
• ・被相続人の戸籍謄本（除票）
• ・被相続人の住民票除票
• ・相続する人全員分の戸籍謄本
• ・相続する人全員分の住民票
• ・相続する人全員分の印鑑証明
• ・固定資産評価証明書

かかる費用

相続する財産がプラス財産であれば資産が増えますが、それでも不動産を相続する際は費用がかかります。主な費用は、以下のとおりです。

登録免許税

登録免許税とは、広島市南区を管轄している法務局で相続不動産の名義変更（相続登記）の手続きをする際に支払う税金です。

登録免許税は固定資産税評価額をもとに算出されるので、相続不動産の価値が高ければ高いほど税額は高くなります。

・登録免許税額の計算式
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
例えば、相続不動産の固定資産税評価額が3,000万円の土地なら12万円となります。

令和3年度の税制改正により、登録免許税は免税措置が設けられています。令和4年3月31日までは登録免許税は支払う必要はありません。

司法書士の手数料

相続登記は自分ですることも可能ですが、書類に不備があると何度も手続きしなければならず、法務局の業務時間が平日であるため、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

司法書士に手続きを依頼する場合は、手数料が発生します。手数料は司法書士事務所によって異なりますが、相場は5〜7万円ぐらいと考えておけばよいでしょう。

相続税

相続財産にはプラス財産とマイナス財産があります。相続税は、プラス財産からマイナス財産を引いた額から、さらに基礎控除を差し引いた額に課税されます。基礎控除額は法定相続人の人数によって異なります。

・相続税の計算式
基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数

例えば相続額が1億円で法定相続人が妻と子ども3人の場合、基礎控除5,400万円、課税対象額は4,600万円となります。

基礎控除＝3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円
課税対象額＝1億－5,400万円＝4,600万円