【広島市安佐南区】不動産査定の依頼はお気軽に！土地査定のポイントや離婚に伴う財産分与で必要な手続きについて

査定を依頼する際のポイント

土地をはじめとした不動産査定を依頼する前に、不動産査定の方法や査定で見る項目などの知識を得ておくのがポイントです。不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」がありますので、この2つの査定方法の違いを知っておきましょう。

不動産査定の方法

・机上査定
机上査定とは実際に現地を見ることなく、書類などに記載された情報などをもとに価格を提示する方法です。この査定方法の場合、早く不動産査定の結果を知ることができる点でメリットがある反面、価格自体はおおまかなものとなり、実際の売却価格とは差が生じることもあります。

・訪問査定
実際に現地を訪問し、その状態や周辺の環境なども詳しくチェックした上で価格を提示するのが訪問査定です。この査定方法の場合、不動産査定の結果が出るまでに数週間かかりますが、実際の売却価格により近い正確な査定結果を提示できる点がメリットとなります。

土地査定でチェックされる主なポイント

・土地の広さ、形状
広さや形状は土地の価格を決める重要な要素の一つです。例えば広くても細長い形状をしている土地の場合、査定価格は相場よりも低くなってしまうことがあります。

・接道状況
宅地などとして使用することを前提とする場合、接道状況も価格に大きく関係します。例えば大きな道路に接しておらず、車でたどり着くのが困難な土地の場合、そのぶん査定結果は低くなります。

・周辺環境
土地の価格には、周辺の環境も大きな影響を与えます。騒音を発する工場がある場合や最寄り駅まで距離がある土地の場合、査定結果は相場より低くなるでしょう。

・ライフラインの状況
土地査定では、ライフラインの状況も確認します。すでにガスや上下水道などが通っている場合は建物を建てる際に新たな工事をする必要がないので、そのぶん高額査定が期待できます。

土地査定の前に準備しておく書類

より精密な査定を行うために、以下の書類を用意しておきましょう。

・土地の登記簿謄本
土地の所有者、地目（土地の用途）、面積などが記載されています。

・地積測量図または土地の境界がわかる書類
地積測量図は、土地の形状、面積および計算方法、測量日などが記載されている書類です。土地の境界がわかる書類には、境界確認書や境界確定図などが挙げられます。これらは、土地価格で隣家の敷地を含めて計算しないようにするために必要です。

相場

土地を売却する際には、不動産査定を依頼する前にその地域の相場を知っておくことが大切です。

こちらでは、優良不動産販売株式会社のサービス対象エリアでもある、広島市安佐南区の土地相場について見ていきましょう。

広島市安佐南区の土地相場

この地域の土地相場は、1坪あたり約38万円です。広島市安佐南区は、広島市内でも土地相場が若干低い地域と言えるかもしれません。

しかし、土地相場はあくまでも平均的な価格であるため、土地の状況や周辺環境次第では相場よりも高額な査定結果が提示されることもあります。このことから、期待できる売却価格を算出する場合、土地の価格を左右する各条件についても加味して考えることが大切です。

土地売却で相場を知っておいたほうがよい理由

土地売却時に相場を知っておくと、不動産査定を依頼する前から土地の価値を把握することができます。

不動産会社が提示した査定価格が妥当であるかを判断するのにも有効です。複数の不動産会社に査定を依頼する場合、提示された査定価格の根拠がしっかりしている不動産会社を選びましょう。

査定後に売却をするかどうかの判断をするための基準を設定することもでき、適正価格でのスピーディな売却も可能となります。

土地価格が変動する要因

土地の価格は様々な要因で変動します。例えば、まず土地の形状が整っている、高低差がないといった土地そのものの特徴が挙げられます。形状が整っていて平坦であるほど活用しやすい土地となり、価格が上がりやすくなります。

また、駅から近いといったアクセスのよさも価格が上がる要因の一つです。

不動産の評価額について

財産分与の対象となる土地をはじめとした不動産は、その価格を明確にしなければ分与をすることができません。しかし、売りに出されている不動産と同様に、個人が所有する不動産にも決まった金額がなく、そのときの需要の多さや不動産自体の状態などによって金額は変化します。

このことから、不動産を分与する際には、最初に不動産自体の価格、すなわち不動産評価額を明確にし、それにもとづいて両者が納得する形で分与をすることが大切です。

こちらでは、不動産評価額の基準についてご紹介いたします。

不動産評価額の判断基準

不動産評価額を明確にするための査定では、以下の基準が適用されます。

・固定資産評価額
不動産を所有していると、毎年固定資産税通知書が送られてきます。この通知書には固定資産評価額が記載されており、この金額は不動産自体の評価額を決める際の基準の一つとなります。

・路線価
不動産の評価額を決める際には、路線価も重要な基準の一つとなります。路線価もまた毎年公表されており、気になる場合は自身で調べてみるのもよいでしょう。

・時価
不動産評価額は、その不動産を売りに出した際に売れるであろう価格（＝時価）も判断基準の一つとなります。不動産会社による査定には、この時価を評価額に反映できる点でメリットがあります。

ローンがある場合の評価額

不動産のローンが残っている場合は、不動産の評価額からローンを差し引きます。ローン残額を引いてプラスになった場合は、残った分の金額が財産分与の対象となります。

財産分与の手続きと必要な書類について

離婚で財産分与をすることになった場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

こちらでは、財産分与で用意すべき書類と、発生する税金とともにご紹介いたします。

不動産を財産分与する場合に必要な手続きと書類

不動産の財産分与で必要な手続きと書類に関して、財産分与をする側とされる側に分けて見ていきましょう。

・財産分与をする側
財産分与をする側は、自身の手元に残す分の登記手続きをしなければなりません。また、離婚協議を経て財産分与をする場合には「分与する不動産の権利証」「印鑑証明書」「固定資産評価証明書」が必要となります。それに加え、登記時に氏名や住所の変更をする場合、住民票と戸籍謄本も用意しなければなりません。

・財産分与をされる側
財産分与をされる側は、上述した登記の手続きを行わなければなりません。この際には住民票を用意する必要があります。

離婚で財産分与をすると支払い義務が発生する税金

離婚に伴う財産分与で発生する税金は、財産分与をする側とされる側で異なります。

・財産分与をする側に支払い義務が発生する税金
財産分与をする側には、「譲渡所得税」が発生します。

財産分与は贈与とは異なるため、基本的に贈与税は発生しません。しかし、相続税や贈与税を免れるために離婚による財産分与をした場合、贈与税の課税対象と判断されることもあります。

・財産分与される側に支払い義務が発生する税金
財産分与される側は、分与された不動産の登記をしなければなりません。この手続きでは登録免許税が発生し、これが財産分与をされる側が支払う唯一の税金となります。

ローンが残っている場合の手続き

ローンが残っている不動産を財産分与し、所有権移転登記をしたとしても、ローンの債務者は変更されません。例えば、住宅ローンの債務者が夫だけれども住宅は妻に財産分与した場合、債務者は夫のままとなるのです。債務者を変更したい場合は、不動産の権利証、登記識別情報通知書、固定資産評価証明書などの書類を準備し、借入先の金融機関で手続きを行うことになります。