【広島市安佐南区】不動産売却の仲介手数料はいくら必要？仲介で家を売るメリット

不動産仲介とは？

そもそも「不動産仲介」とはどのようなものなのでしょうか。不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「買取」とは

不動産会社へ売却する方法です。不動産会社が一旦買い取り、その後転売や賃貸に出されます。多くの場合、不動産会社側がリフォームやリノベーションを想定して購入するため、売却時に多少状態が悪くてもリフォームなどの追加費用の心配はありません。

1社買い取ってくれるところが見つかれば売却できるため、早く現金化したい方には向いています。また、不動産会社が直に買い取るため仲介手数料が発生しないのもメリットでしょう。一方で、売却価格は相場の7割程度と低くなる傾向にあるため、高額で売却したい方は注意が必要です。

「仲介」とは

売主が実際に買って活用する方（買主）へ売却する方法です。不動産会社が買主を仲介します。

仲介の依頼を受けた不動産会社は、売主と買主のマッチングだけでなく、売買契約や各種手続きのサポートなど、引き渡し完了まで双方の間に立って安全・安心な取引へと導きます。この一連の活動に対する費用が、先に紹介した「仲介手数料」です。仲介手数料は、売買取引が成立したときのみ発生します。

仲介では売主の言い値が反映されやすいため、買取よりも高値で売却できる傾向にあります。一方で、売主が価格や買主を厳選できる分、納得のいく販売相手が見つかるまでに時間がかかりやすいのがデメリットだと言えるでしょう。

買取と仲介、どちらが向いている？

売主の希望や物件の特徴によって異なります。「早く売却して現金化したい」「不動産の状態がよくない」場合は買取、「時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい」「納得のいく相手に買ってほしい」場合は仲介に向いています。特殊な間取りや形状の物件は一般的に買い手が見つかりにくいので、買取のほうが向いていると言えるでしょう。

いくら必要？

仲介での売却を考えるとき、不動産売却時の仲介手数料はいくら必要なのか気になるところではないでしょうか。

不動産売却時の仲介手数料については業者が受け取ることができる上限額が法律で定められており、売却価格に応じて3段階に区分されています。

• ・売却価格200万円以下：売却価格の5％＋消費税
• ・売却価格201万～400万円：（売却価格の4％＋2万円）＋消費税
• ・売却価格401万円以上：（売却価格の3％＋6万円）＋消費税

目安として、売却価格の検討がついていない場合は「（売却価格の3％＋6万円）＋消費税」、検討がついている場合は上記をもとに計算しておくとよいでしょう。なお、上限額を請求されることも多いのですが、あくまでも上限額なので、下回る分には全く問題ありません。

不動産売買の場合では、契約時に50％、引渡時に50％の仲介手数料を支払うのが一般的です。契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。覚えておきたいのは、「不動産売却に関わる費用は仲介手数料だけではない」という点です。

譲渡所得税とは

所有している不動産や株式などを売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言い、譲渡所得には所得税や住民税がかかります。これらを総称して、「譲渡所得税」と呼びます。

不動産に関する譲渡所得税の算定では、以下の費用がかかります。不動産を買ったときの価格や費用がかかっていることや、売るときにも費用がかかることから、売れた価格から上記を差し引いたものを「譲渡所得」としています。

不動産を売却したときの譲渡所得は、売却価格－（経費＋取得価額－建物の減価償却）で計算されます。売却時の仲介手数料は、契約書の印紙代や建物の解体費用などとともに「経費」として差し引かれることになっています。

不動産仲介のメリットとは？

「不動産会社に仲介を頼むと手数料が発生するなら、自分でできないか」と思う方もいるかもしれません。実は、不動産を個人間で取引することは法律上可能です。

しかし、個人で条件に合った買主を見つけるのは、たいへん困難です。不動産売買における法律や税制、手続きなどは非常に複雑であり、法改正があれば対応しなければなりません。専門家でない場合には理解できない点も多く、知らぬ間に契約違反をしてしまうことにもなりかねません。

手間とリスク管理を考えると、不動産会社へ依頼するほうが安全です。また、不動産会社の仲介を利用することで以下のようなメリットを得られます。

売買価格の適正価格がわかる

不動産取引において、売却地域の適正価格を知ることは最も重要なポイントです。適正価格を知らずに価格交渉を行うことほど無謀なことはありません。

売りたい地域で広く物件を売り込める

より多くの方に物件情報を知らせたいと思っても、個人でできることには限界があります。その点、地域に精通した不動産会社を選べば、売りたい地域にスポットを当てた広報活動を行うことが可能です。

専門家のネットワークで様々なトラブルにも対応してもらえる

不動産取引においては、売主と買主間のトラブルのみならず、手続きや税制、法律など、専門知識がなければ対処しきれない問題が発生することも考えられます。

自分でやれば取引手数料がかからないからと個人で取引を行ってみたものの、税理士や法律の専門家などに都度相談し、相談料を支払っていては、結果高くついてしまったということにもなりかねません。

不動産会社では、取引に必要となる各分野の専門家たちと協力し、独自のネットワークを築き、無料で相談できる体制を整えているところがたくさんあります。不動産会社選びの際は提携ネットワーク先にも注目してみることがおすすめです。

不動産会社の大手・中小の違い

不動産会社を探そうとネットで検索してみると、思った以上に多くの不動産会社がヒットして余計に悩んでしまうかもしれません。売却まで何度もやりとりすることを考えると、「売却したい地域が対応可能エリアに入っていること」は必須だと言えるでしょう。

対応可能エリアでよりよい不動産会社を選びたいところですが、その際安心感のある大手不動産会社がいいのか、地域密着の中小の不動産会社がいいのか、お悩みの方は多いでしょう。それぞれの特徴をご紹介いたします。

大手不動産会社の特徴

全国各地でチェーン展開するような大手不動産会社は、その知名度や安心感から買主の利用者が多いのが最大の強みです。

豊富な顧客に対してセールスを行うため、多くの方の目につきやすく、その分興味を持ってもらえる可能性も高くなります。様々な保証制度やサービスが充実しているのも魅力的です。

しかし、全国各地に多くの支店や社員を抱えていることは、メリットにもデメリットにもなる点だと言えます。せっかく「この人」と思える担当者に出会えたとしても、取引完了までに異動してしまう可能性がありますし、経験の少ない新人や転勤で広島に来た土地勘の薄い方が担当になる可能性もあります。担当者に不安を感じる場合には、取引途中で担当を変更してもらうことも可能です。

また、数年前に大手の業者で問題となった「囲い込み」も懸念されます。囲い込みとは買主・売主より仲介手数料を取りたいがために、売却物件を他社のお客様には紹介せずに自社で抱え込む行為です。

こういった行為は法律に違反しない商行為ではあるものの、売主・買主の利益よりも自社の利益を優先した、背信行為です。

優良不動産販売株式会社では囲い込みをしないため、スムーズに売却できる可能性が高いです。広島で生まれ育った、地域に精通した不動産経験豊富な担当者が最初から最後まで担当いたしますので、安心してご相談ください。

中小の不動産会社の特徴

中小の不動産会社の多くは得意なエリアを抱えており、大手ではカバーできない細かい要望まで耳を傾ける、いわゆる「地域密着型」の活動にスポットを当てて展開していることがほとんどです。

特に地方においては、その土地ならではの需要など、その地の人にしか気づけないことやネットワークがあり、いくら大手でも立ち入ることのできない領域があるでしょう。

不動産の仲介において、その不動産がある土地に精通していることは、非常に大きなメリットです。

大手と中小、どちらがよい？

取引ごとにケースバイケースであることの多い不動産取引においては、結局のところ、大手と中小のどちらがよいとは断言しがたいのが実情です。

大手、中小にかかわらず該当エリア内の不動産会社を複数件回ってみて、販売価格や期日、売り出し方法などを相談しながら、対応や会社、担当者の雰囲気とフィーリングが合うところを選ぶことをおすすめします。