【広島市】不動産査定の算出方法と相場の調べ方について 自動シミュレーションは優良不動産販売株式会社

原価法

原価法とは、査定する物件に対して新築で建てたときの価格を算出し、そこから査定物件の経年劣化や設備の劣化などの評価額を引いて、査定額を割り出す計算方法です。

今建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物を再度建築した場合の費用を計算し、その価格から建物設備が老朽化している分の価格を差し引いて査定額を割り出していきます。主に一戸建ての建物部分を査定する際に用いられます。

この原価法において重要なポイントとなるのが、再調達価格（再調達価額）と減価修正です。再調達価格とは、今建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物を再度建築した場合にかかる費用のことを指します。

減価修正とは、再調達価格から建物設備が老朽化している分の価格を差し引くことです。

具体的な計算では、木造や鉄筋といった構造の種類と建物の状態から坪あたりの価格を算出し、現在の物件状況の耐用年数を用いて価格を出します。

収益還元法

収益還元法とは、将来的にその不動産が生み出す収益を現在の価値に割り引いて、不動産価格を計算する方法です。さらに収益還元法は、直接還元法とDCF法という2つの方法に分類されます。

直接還元法とは、一定期間の純収益を還元利回りで除して、収益価格を求める方法です。

DCF法とは、ディスカウント・キャッシュ・フローの頭文字をとったもので、不動産の保有期間中に得られる収益と売却益を現在価値に割り戻して算出します。DCF法は計算が複雑なため、直接還元法で計算されることが多いです。

取引事例比較法

土地のみを売却する際に、主に採用される査定方法は取引事例比較法と路線価です。

取引事例比較法とは、査定する土地と条件の近い類似物件の過去の成約事例を集め、平均坪単価を算出し、その単価をベースに様々な要因を加味して査定価格を割り出す方法です。取引事例比較法は、主に土地のみを売却する際に用いられます。

ただし取引事例比較法は、近隣に似た条件の不動産がない場合には使用できません。このような場合の査定に役立つのが路線価です。路線価とは、路線（道路）ごとにその土地を評価した1㎡あたりの価額のことで、毎年1月1日時点の評価が更新されています。

広島市の優良不動産販売株式会社では、AIによる無料査定サービスを提供しております。広島市で不動産売却をお考えの方、まずはいくらくらいで売れるのか知りたいという方はお気軽にお試しください。

公示地価（公示価格）を調べる

公示地価の正式名称は地価公示価格といい、地価公示法に基づいて、国土交通省が選定した特定の土地の1月1日時点の価格です。国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公示します。国土交通省が提供する「標準値・基準値検索システム」を使って調べることが可能です。

ただし、公示地価はあくまでもその土地の基準となる価格なので、実際の取引価格（実勢価格）とズレが生じることも少なくありません。公示地価は、不動産売却において参考程度にとどめておくとよいでしょう。

都道府県基準地標準価格を調べる

毎年7月1日を基準日として、都道府県知事が9月20日前後に公表している土地の標準価格のことです。

国土利用計画法施行令第9条に基づいて公表される地価を、都道府県基準地標準価格（基準地価）といいます。

路線価を調べる

路線価とは、国税庁が毎年発表する土地の価格のことで、この価格もまた1月1日時点のものです。路線価は、国税庁が提供する「財産評価基準書・路線価図・評価倍率表」を使って調べることができます。

なお、主に相続税や贈与税の計算に用いられる土地の価額です。土地を売買する際に路線価を参考にすることはあまりありません。

固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額とは、市区町村が3年に1度発表する土地の価格で、この価格は前年の1月1日時点のものです。

毎年市区町村から送付される課税明細書に記載されています。固定資産税評価額からも土地の取引価格を調べることができ、その計算方法は固定資産税評価額を0.7で割るというものです。

実勢価格を調べる

実勢価格とは実際に取引された土地の価格のことです。国土交通省の「土地総合情報システム」から「不動産取引価格情報検索」を選択することで、簡単に調べることができます。実勢価格を調べる方法としては、自動シミュレーションという方法もあり、これは人工知能のAIを活用したシステムです。

AIに過去の土地売買に関する成約事例を学習させているため、土地の大きさや所在地を入力するだけで、自動的に土地の査定額を提示してくれます。個人情報を入力する必要がないのが大きな特徴です。