【広島市・不動産売却】一戸建てとマンションではどちらが売りやすい？査定のチェックポイント

利便性

マンションは、利便性を高めるために駅から近い立地に集中している傾向があります。

一方一戸建ては、駅の近くに広い土地をお手頃な価格で手に入れるのが難しいことから、閑静な住宅街に建てられることが多いです。

アクセスの利便性が低い場合は、室内環境や周辺施設の充実度など他のメリットをアピールするとよいでしょう。

なお近年では、駅から近い土地が売れるという概念は必ずしも当てはまらなくなってきました。新型コロナウイルス感染症の蔓延によってリモートワークが加速し、家で仕事をすることが増えたからです。外出の自粛に伴い、アクセスの優先順位が下がりつつあります。

セキュリティ

近年の新築マンションにおいては、一戸建てよりも売れ行きが良好な地域もあるほどです。その理由は利便性に加えて、セキュリティ面が充実しているからです。

一戸建てで防犯設備を取り入れる場合は、自分で設置する、あるいは追加工事を行わなければなりません。

オートロックや防犯カメラなど、セキュリティ対策が導入されているマンションは売りやすいといえます。

広さと売却価格

マンションあるいは一戸建てを建てる場合、仮に土地の広さが同じ場合は共有部分が必須のマンションよりも、共有部分が不要な一戸建てのほうが広く設計できます。つまり一戸建てのほうが、より広い床面積を確保できるのです。どちらもアクセスの利便性が同等であれば、広々と住める一戸建ての売却が有利になるでしょう。

マンション・一戸建てのどちらにもいえますが、年月が経つと建物の老朽化が進み、各所に不具合などが生じやすくなります。このような場合は建物の価値も大きく低下しますが、土地は経年による劣化がなく、土地の価格は長い目で見てもさほど下降しません。むしろ再開発地域に指定されると、地価が高騰する可能性もあります。一戸建ては土地込みで売却すると、買い手が見つかりやすいといえます。

自由度の高さ

マンションの場合、リフォームをしない限り部屋数は決まっていますし、リフォームできる範囲も決められています。間取りを変更したい、部屋を増築したいと思っても、希望どおりのリフォームが実施できるとは限りません。

一方、一戸建てであれば、リフォームやリノベーションが自由に行えます。新型コロナウイルス感染症が蔓延した以降は、仕事のための部屋を確保しやすいという自由度の高さから、郊外であっても一戸建てが売れやすくなりました。

マンションの査定方法

マンションの主な査定方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つです。

• 取引事例比較法：近隣エリアの過去の取引事例と比較して査定を行う
• 原価法：マンションを建てるときにかかるコストから算出する
• 収益還元法：収益物件運用で得られる見込み利益から逆算する

査定でよくチェックされるポイント

査定方法に影響するチェックポイントは以下の3つです。

• 立地条件

  最寄り駅からのアクセスをはじめ、生活圏が充実しているかどうかがチェックされます。

  例えば、駅から遠くても駅までの直結バスがある、近隣の環境がよい、話題のショッピングモールに直結しているといったマンションは、査定額が上がる傾向にあります。安全性も重視されるポイントです。例えば、近隣に不安をあおるような嫌悪施設がある、トラブルが多い地域や事件があった地域などは、たとえ好立地であっても査定評価は低くなります。

• 築年数

  マンションの築年数は査定に与える影響が大きく、築年数が古ければ古いほど査定額は低くなっていきます。築10年を超えると新築時点の70～80％ほどに下がり、築20年で40～50％、築30年を超えると40％を下回るのが一般的です。

• 室内外の環境

  日当たりや風通しなど、室内環境は住みやすさ・快適さに関係してくる部分です。

  特に集合住宅であるマンションの場合、隣の部屋や上下の階などの騒音、専用部分や共有部分も重視されます。専用部分や共有部分の清潔さや設備のグレードに加えて、セキュリティやネット環境もチェックされる点です。

  さらに、マンションの管理状況も影響します。管理費や修繕費などの積立状況、耐震対策なども査定の対象です。